Kira sözleşmelerinde yaşanan sorunlar, özellikle kira ödememeleri veya sözleşmeye aykırı davranışlarda, ev sahipleri için yasal süreçleri başlatmanın ilk adımı genellikle ihtar çekmekten geçiyor. Ancak bu yasal uyarı mektubunun hüküm ifade edebilmesi için belirli kurallara uygun şekilde düzenlenmesi ve iletilmesi hayati önem taşıyor.
İhtar Nedir ve Hangi Durumlarda Çekilir?
İhtar, bir hakkın kullanılacağını veya bir yükümlülüğün yerine getirilmesi gerektiğini karşı tarafa resmi olarak bildiren yazılı bir uyarıdır. Kira hukukunda ihtar çekilmesini gerektiren başlıca durumlar şunlardır:
-
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi,
-
Konutun sözleşmede belirtilen amacın dışında kullanılması,
-
Kiracının ev sahibinin izni olmadan konutu başkasına kiraya vermesi,
-
Kira sözleşmesinin sona ermesi durumunda tahliye talebi,
-
Yeni dönem kira artışının bildirilmesi.
İhtar Çekmenin Yasal Yolları
İhtarın geçerli sayılabilmesi için üç farklı resmi yöntem bulunmaktadır:
-
Noter Aracılığıyla İhtar: En güvenilir yöntemdir. İhtar notere onaylatılır ve kiracıya resmi olarak tebliğ edilir. Bu yöntem, dava sürecinde kesin delil oluşturur.
-
PTT Taahhütlü Mektup: İhtarı yazılı olarak göndermenin bir diğer yoludur. Alıcının imzasıyla teslim alındığı için yazılı delil niteliği taşır.
-
E-Tebligat (Elektronik Tebligat): Tarafların elektronik tebligat adresi kayıtlı ise bu yöntemle de ihtar gönderilebilir.
Geçerli Bir İhtarda Bulunması Gereken Unsurlar
İhtar metninin dava sürecinde geçerli sayılabilmesi için şu bilgileri açıkça içermesi gerekir:
-
Ev sahibi ve kiracının tam adı ve adres bilgileri,
-
Kira sözleşmesinin tarihi ve numarası (varsa),
-
İhtarın konusunun net ifadesi (örneğin, "Ekim 2025 kira borcu"),
-
Ödenmesi gereken tutarın açıkça belirtilmesi,
-
Borcun ödenmesi veya sözleşme ihlalinin giderilmesi için tanınan süre,
-
Tarih ve ev sahibinin imzası.
En Sık Yapılan Hatalar ve Yargıtay Kararları
Uygulamada ev sahipleri genellikle şu hataları yapmaktadır:
-
Sözlü uyarı ile yetinmek,
-
İhtar metnini yeterince açık ve detaylı yazmamak,
-
İhtarı resmi kanallar yerine e-posta veya mesajla göndermek.
Yargıtay kararları, içeriği belirsiz ihtarları geçersiz sayarken, noter onaylı ihtarları kesin delil olarak kabul etmektedir. Özellikle bir yıl içinde iki kez kira ödemesini geciktiren kiracıya çekilen ihtarlar, sözleşmenin feshi için yeterli görülmektedir.
Kiracılar İçin İhtar Sonrası Süreç
Kiracılar, ihtar aldıklarında öncelikle ihtarın hukuka uygun olup olmadığını kontrol etmelidir. İhtarda belirtilen süre içinde:
-
Borç ödenmeli veya sözleşme ihlali giderilmeli,
-
Haksız bulunan ihtarlara yazılı itiraz edilmeli,
-
Gerekirse hukuki destek alınmalıdır.
Avukat Görüşü: Profesyonel Destek Şart
Kira hukuku uzmanları, ihtar sürecinde avukat desteğinin önemini vurguluyor: "İhtar metninin hazırlanmasından tebliğine kadar tüm süreç, hukuki sonuçlar doğuracaktır. Yanlış bir işlem, davayı kaybetmeye kadar gidebilir. Bu nedenle profesyonel destek almak, olası hak kayıplarını önleyecektir."
Bu rehber, hem ev sahipleri hem de kiracılar için ihtar sürecinin sağlıklı yürütülmesi ve yasal hakların korunması açısından yol gösterici olacaktır.