Türkiye genelinde 16 bin taşınmaz ve 48 bin veriyle yapılan doktora çalışması, konut fiyatlarını gerçekten neyin belirlediğini ortaya koydu. Konumdan pandemiye, tapu değerlerinden gerçek piyasa fiyatlarına çarpıcı sonuçlar…
Türkiye’de konut fiyatları neden aynı şehirde, hatta aynı sokakta bile bu kadar farklı? Tapuda görünen değerler gerçekten piyasa gerçeğini yansıtıyor mu? Atatürk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü’nde hazırlanan kapsamlı bir doktora tezi, Türkiye gayrimenkul piyasasının bugüne kadar en geniş veri setlerinden biriyle bu sorulara bilimsel yanıtlar veriyor.
2019–2024 dönemini kapsayan çalışma, Türkiye genelinde 62 ilde yer alan 16.103 konuta ait 48.467 gerçek veriyi analiz ederek, konut değerini etkileyen faktörleri istatistiksel modellerle ortaya koyuyor. Sonuçlar, gayrimenkul piyasasına dair pek çok yerleşik kabuli sorgulatacak nitelikte.
Dev Veri Setiyle Ulusal Ölçekte Bir İlk
Araştırmanın en dikkat çekici yönlerinden biri, kullanılan veri kaynağının genişliği ve güvenilirliği. Çalışmada;
-
SPK lisanslı değerleme şirketlerinin raporları,
-
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü satış kayıtları,
-
Belediyelerin emlak vergi değerleri
aynı taşınmazlar üzerinden eşleştirilerek analiz edildi. Böylece tapuya beyan edilen değerler ile “gerçek piyasa değeri” ilk kez bu ölçekte doğrudan karşılaştırılabildi.
Konum Açık Ara Birinci: Fiyatları %40’a Varan Oranda Değiştiriyor
Hedonik fiyat modeliyle yapılan analizler, konut değerinde en belirleyici faktörün açık ara “konum” olduğunu ortaya koyuyor.
-
Merkezi ve altyapısı gelişmiş bölgelerdeki konutlar,
-
Çevresel ve sosyal olanaklara yakın yerleşimler,
aynı özelliklere sahip konutlara kıyasla %30–40 daha yüksek fiyatlarla değerleniyor. Metrekare büyüklüğü, bina tipi ve donanım özellikleri ise değeri artıran diğer güçlü değişkenler arasında yer alıyor.
Pandemi Konut Tercihlerini ve Değer Haritasını Değiştirdi
Tez, Covid-19 sürecinin gayrimenkul piyasasında kalıcı etkiler bıraktığını da ortaya koyuyor. Pandemi sonrası dönemde;
-
Sağlık tesislerine ve sosyal altyapıya yakınlık,
-
Daha geniş yaşam alanları ve donatılar,
konut değerini belirleyen unsurlar arasında daha güçlü hale geldi. Bu değişim, konut piyasasında yalnızca fiyatları değil, değer algısını da dönüştürdü.
İpotekli Konutlar Daha mı Değersiz?
Çalışmanın dikkat çeken bulgularından biri de ipotek etkisi. Analizlere göre;
-
İpotekli konutların piyasa değeri,
-
İpoteksiz benzer taşınmazlara kıyasla ortalama %10–15 daha düşük.
Bu durum, finansman yapısının yalnızca alım gücünü değil, taşınmazın algılanan piyasa değerini de etkilediğini gösteriyor.
Tapudaki Değer ile Gerçek Fiyat Arasında Büyük Fark Var
Belki de çalışmanın en çarpıcı sonucu burada ortaya çıkıyor:
Tapuya beyan edilen satış değerleri ile gerçek piyasa değeri arasında %15–20’ye varan farklar tespit edildi.
Bu bulgu, vergi sisteminden değerleme süreçlerine kadar pek çok alanda şeffaflık ve nesnellik tartışmalarını yeniden gündeme taşıyor.
Gayrimenkul Sektörü Ekonominin Aynası
Tez sonuçları, gayrimenkul sektörünün Türkiye ekonomisi için taşıdığı kritik önemi bir kez daha teyit ediyor. Çalışmaya göre sağlıklı ve sürdürülebilir bir piyasa için;
-
Şeffaf ve nesnel değerleme sistemleri,
-
Güçlü ve entegre veri altyapısı,
-
Dijitalleşme ve yeni finansman araçları,
-
Kentsel dönüşümle uyumlu politikalar
hayati önem taşıyor.
Bilimden Piyasaya: Karar Vericiler İçin Yol Haritası
Bu kapsamlı analiz; yatırımcılar, değerleme uzmanları ve politika yapıcılar için yalnızca bugünü açıklamakla kalmıyor, aynı zamanda Türkiye konut piyasasının geleceğine dair güçlü ipuçları da sunuyor. Ulusal ölçekte elde edilen bu bulgular, sektörde daha sağlıklı kararlar alınabilmesi için bilimsel bir zemin oluşturuyor.
Kaynak
Deligöz, O. (2025). Türkiye’de Gayrimenkul Piyasaları ve Gayrimenkul Değerine Etki Eden Faktörlerin Araştırılması. Doktora Tezi, Atatürk Üniversitesi Sosyal Bilimler Enstitüsü, Erzurum. Tez No; 979785