Türkiye genelinde sanayinin çarklarını döndüren ve istihdamın belkemiğini oluşturan Organize Sanayi Bölgeleri (OSB), üretim yapmak isteyen gerçek yatırımcılar ile arsa üzerinden haksız kazanç sağlamak isteyenler arasındaki dengeyi kökten değiştiren bir düzenlemeye sahne oldu. Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından hazırlanan ve 6 Kasım 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren yeni yönetmelik; atıl bekletilen fabrikalardan spekülatif hisse devirlerine, dijital ruhsatlardan komşu sanayicinin büyümesine kadar üretim ekosisteminde yeni bir dönemin kapısını araladı. Yapılan bu değişiklikler, hem sanayi arsasını ranta kurban etmek isteyenlerin önünü kesmeyi hem de gerçek üreticinin fabrikasını büyütüp yatırımlarını hızlandırmasını amaçlıyor.
Arsa Rantına ve Gizli Hisse Satışına Kırmızı Çizgi
Yeni düzenlemenin temelinde, sanayi arazilerinin amacına uygun olarak üretime kazandırılması ve "arsa spekülasyonunun" tamamen engellenmesi yer alıyor. Yönetmelikle getirilen en kritik kurala göre; OSB'lerde arsa tahsis edilen veya henüz altyapı aşamasındayken ön tahsis hakkı alan şirketlerde, Bakanlık izni olmaksızın toplamda yüzde 49’u aşan ortaklık payı değişikliği yapılması halinde tahsis doğrudan iptal edilecek. Böylece arsayı alıp şirket hisselerini başkalarına devrederek haksız kazanç sağlama girişimlerine set çekildi. Benzer şekilde, henüz altyapısı tamamlanmamış alanlarda tanınan ön tahsislerin, izinsiz hisse devirleriyle el değiştirmesi durumunda da sözleşmeler feshedilecek ve iade edilecek bedel sözleşmedeki şartlara göre belirlenecek.
Büyümek İsteyen Komşu Sanayiciye Öncelik
Fabrikasını büyütmek isteyen mevcut üreticilere sevindirici bir kolaylık getirildi. Boşalan veya yeni açılan bir parselin hemen yanında üretim yapan, iş yeri açma ve çalışma ruhsatını almış sanayiciler, komşu parsele başvurduklarında öncelik hakkına sahip olacak. Hakkaniyetin korunması amacıyla, bu öncelik hakkı sadece açık bir ihale yapılarak ve ihalede oluşan nihai bedel üzerinden uygulanacak. Kura yöntemi seçilmiş olsa dahi komşu sanayicinin önceliği için ihale yapılması şart koşulurken, komşu durumda birden fazla üreticinin aynı parsele talip olması halinde ise rekabeti bozmamak adına herhangi bir adaya ayrıcalık tanınmayacak.
Yatırımını Yetiştiremeyene "Son Şans" ve İptallere Bakanlık Güvencesi
Ekonomik veya teknik zorluklar nedeniyle inşaat ve yatırım sürelerini kaçıran sanayicilere nefes aldıracak bir formül geliştirildi. Süresi bittiği için tahsisi iptal edilen girişimci, henüz yatırdığı para kendisine iade edilmeden önce OSB yönetimine başvurarak aynı parseli yeniden isteyebilecek. OSB'nin uygun bulması ve Bakanlığın onaylaması durumunda bu arsa, yeniden ilana çıkılmadan güncel bedeli üzerinden aynı yatırımcıya tahsis edilebilecek. Ancak suistimalleri önlemek için bu kapsamda yeniden tahsis edilen parsellere kesinlikle ilave süre uzatımı verilmeyecek. Öte yandan, yatırımcının süre uzatım talebi Bakanlıkta incelenirken OSB tarafından tahsisin iptal edilmesi durumunda, Bakanlık süreyi uzatırsa tahsis iptali hükümsüz sayılarak yatırımcı bürokratik mağduriyetten korunacak.
Fabrikalara "Üst Hakkı" ve Kiracıyla Birlikte Başvuru Kolaylığı
Yatırım modellerini çeşitlendirmek amacıyla OSB parsellerinde "üst hakkı" tesisi mümkün kılındı. Sanayiciler, OSB yönetiminin onayıyla arazileri üzerinde başka bir gerçek ya da tüzel kişi lehine geçici üst hakkı kurabilecek. Bu hak bağımsız ve devredilebilir nitelikte olmayacak, tapuda ayrı bir sayfaya mülk gibi işlenemeyecek; ancak üst hakkını alan kişinin çıkaracağı inşaat izinleri asıl yatırımcının yükümlülüklerini karşılayacak. Bu süreçte asıl sanayici ile üst hakkı sahibi kurallara karşı birlikte sorumlu tutulacak. Tamamen veya kısmen bedelsiz tahsis edilen sanayi parsellerinde ise mülkiyet devredilmeden önce üst hakkı kurulamayacak. Ayrıca arsa tahsis başvurusu esnasında sanayicinin, fabrikayı kiralayacağı kiracısıyla birlikte ortak başvuru yapması halinde kiralama süreçlerindeki bazı kısıtlayıcı ön şartlar aranmayarak üretime geçiş süresi hızlandırılacak.
Dijital Ruhsat ve Şeffaf Yönetim
Yönetmelik bürokratik engelleri ve kırtasiyeciliği de azaltıyor. İş yeri açma ve çalışma ruhsatlarının artık çevrim içi sistem üzerinden elektronik imzayla verilmesi zorunlu hale getirildi. OSB genel kurullarına katılımda ise şirketleri sınırlandırılmamış şekilde müştereken veya münferiden temsil etme yetkisi arandı; müşterek yetkililerden birinin diğer ortakların imzaladığı muvafakatname ile genel kurula katılabilmesine imkan tanındı. Genel kurulda oy kullanma haklarında ise imar planındaki alanlar için yapı kullanma izni (iskan) alınmış olması şartı getirildi.
Erzincan OSB ve Bölge Yatırımcısı İçin Ne Anlama Geliyor?
Doğu Anadolu’nun gelişen sanayi merkezlerinden biri olan ve yatırım teşvikleriyle yeni tesisleri bünyesine çeken Erzincan Organize Sanayi Bölgesi için de bu düzenleme somut fırsatlar ve koruyucu kurallar getiriyor. Bölgede aktif olarak üretim yapan ve tesisini genişletmek isteyen Erzincanlı sanayiciler, bitişik parseller için yapılacak ihalelerde öncelik hakkından yararlanarak tesislerini kolayca büyütebilecek. Arsa tahsis süresini doldurmuş ancak yatırımı yarım kalmış yerel girişimciler ise bedel iadesi yapılmadan önce başvurarak arsalarını güncel fiyat üzerinden yeniden tahsis ettirip üretime kazandırabilecek. Ruhsatların tamamen e-imza ile dijital ortama taşınması yereldeki bürokratik süreçleri hızlandırırken; arsayı yatırım yapmadan bekletenlerin yerine gerçekten istihdam ve katma değer sağlayacak üreticilerin önü açılmış olacak.
