Gayrimenkul mülkiyeti ve miras yoluyla kalan taşınmazlar, Türkiye'de aileler ve paydaşlar arasında en çok hukuki uyuşmazlığın yaşandığı alanların başında geliyor. Bir taşınmazdaki hissenin dışarıdan birine satılması durumunda diğer paydaşların öncelikli alım (şufa) hakkını kullanması, uzun yıllardır hem alıcıları hem de hissedarları doğrudan etkileyen hassas bir dengeye dayanıyordu. 2025 yılı sonunda yapılan yasal düzenleme ile hisseli tapu davalarında yeni bir döneme girilmiş, hisseyi almak isteyen paydaşın resmi senetteki satış bedeli yerine mahkemenin belirleyeceği güncel rayiç bedeli ödemesi kuralı getirilmişti. Çok sayıda yerel mahkemenin ve milletvekilinin itirazı üzerine dosyayı esastan inceleyen Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkı ve tarafların iradesi ilkelerini gerekçe göstererek bu düzenlemeyi iptal etti.
Mahkemelerden İtiraz Yağdı
Yalova'dan Bodrum'a, Gaziantep'ten İstanbul'a kadar 13 farklı asliye hukuk mahkemesi ile TBMM üyeleri, Türk Medenî Kanunu'nun 734. maddesine 7571 sayılı Kanun ile eklenen "rayiç bedeli", "gecikmeksizin" ve "kesin süre" ibarelerinin Anayasa'ya aykırı olduğu gerekçesiyle yüksek mahkemeye başvurdu. İtirazlarda, önceden tapudaki satış bedeli üzerinden kullanılan bu hakkın serbest piyasa rayicine bağlanmasının taraflar arasındaki hukuki güvenliği sarstığı ve mülkiyet hakkını zedelediği kaydedildi. Başvuruları birleştiren Anayasa Mahkemesi Genel Kurulu, düzenlemenin esasına ilişkin kritik bir değerlendirmede bulundu.
Sözleşme Özgürlüğü ve Mülkiyet Dengesi Vurgusu
Yüksek Mahkeme iptal kararında, yasal ön alım hakkının temel mantığının üçüncü kişinin kabul ettiği satış şartlarının diğer hissedar tarafından aynen üstlenilmesi esasına dayandığını vurguladı. Kararda, satış sözleşmesinde alıcı ile satıcının serbest iradesiyle belirlediği bedel yerine hakimin sonradan tespit edeceği piyasa rayicinin esas alınmasının tarafların iradesini ortadan kaldırdığı belirtildi. Bu durumun, hisseyi alan üçüncü kişinin haksız kazanç elde etmesine veya dava sürecindeki değerleme farkları sebebiyle zarara uğramasına yol açabileceğine dikkat çekildi. Ayrıca hisseyi devralmak isteyen hissedarın yargılama bitene kadar ne kadar ödeyeceğini bilememesinin hukuki belirsizlik yarattığı ve devletin mülkiyet hakkını koruma yükümlülüğüyle bağdaşmadığı aktarıldı.
Bu Karar Ne Anlama Geliyor?
Verilen iptal kararı, doğrudan hisseli tarla, arsa veya konut sahibi olan yüz binlerce vatandaşı yakından ilgilendiriyor. Kararla birlikte, bir hissedar payını üçüncü bir kişiye sattığında, diğer paydaşlar ön alım hakkını mahkemenin sonradan belirleyeceği belirsiz piyasa rayici üzerinden değil, tarafların resmi satışta anlaştığı şartlar üzerinden talep edebilme güvencesine yeniden kavuşmuş oluyor. Ancak kararda, düzenlemenin hemen yürürlükten kalkmasının doğuracağı yasal boşluğun kamu yararını zedelememesi amacıyla iptal hükmünün Resmî Gazete'de yayımlandığı tarihten itibaren dokuz ay sonra yürürlüğe girmesi kararlaştırıldı. Karara dört üye, taşınmaz değerlerinin enflasyon ve muvazaalı işlemler karşısında aşınmasını engellemek için rayiç bedelin esas alınması gerektiği yönünde karşıoy kullandı.
