Konut fiyatları erişilmeyecek kadar yükseldiğinde insanlar “başka yol” arıyor. Paylaşımlı mülkiyet (co-ownership) bu arayışın pratik bir cevabı: birkaç kişi bir araya gelip bir evi ortak satın alıyor, kullanım, masraf ve gelirler pay oranına göre bölünüyor. Peki Erzincan’da yaşayan ve tek başına ev alamayanlar için bu model gerçekçi mi? İşte detaylar...
Paylaşımlı mülkiyet nedir, hangi biçimleri var?
Dört yakın arkadaşın 4.000.000 TL’lik bir evi birlikte aldığını düşünün. Her biri 1.000.000 TL koyuyor; tapuda her birinin payı %25 olarak görülür. Evin giderleri (bakım, vergi, sigorta) paylara göre bölünür; kira geliri olursa paya göre paylaşılır. Bankalar bugün böyle “küçük ortaklıklar” için kredi paketleri de sunuyor — genelde 2 ile 5 kişi arası gruplar hedefleniyor. Kısaca iki çeşit mülkiyet biçimi var:
-
Paylı mülkiyet: Her ortağın tapuda belirli bir payı (örneğin %25, %50) olur. Paya göre herkesin hak ve sorumlulukları netleşir.
-
Elbirliği (ortak mülkiyet): Paylar tapuda net yazılmaz; ortaklık halinde yönetilir ancak uygulamada daha çok sorun çıkarır.
Neden düşünebilirsiniz? (Avantajlar)
-
Maliyet paylaşımı: Peşinat ve taksitler tek başına yük değil, birlikte karşılanır.
-
Daha hızlı mülkiyet: Birikim beklemek zorunda kalmadan ev sahibi olunabilir.
-
Kira/gelir paylaşımı: Yatırım amaçlı alımlarda kira geliri ortaklara dağıtılır.
-
Kendine ait bir yer hissi: Kiralamaktan daha kalıcı bir çözüm sunar.
Nerede dikkat etmek gerekir? (Çoğu kişinin atladığı riskler)
-
Çıkış sorunu: Payınızı satmak istediğinizde alıcı bulmak zor olabilir; diğer ortakların ön alım hakkı süreci uzatır.
-
Ortak anlaşmazlıkları: Kullanım günleri, tadilat, kiralama kararı gibi konularda fikir ayrılıkları çıkabilir.
-
Borç ve kredi riski: Ortaklardan biri ödemeyi aksatırsa diğerleri zarar görebilir.
-
Miras ve veraset karmaşası: Bir ortak vefat ederse payın devri çetrefilli hale gelebilir.
-
Yönetim masrafları: Temizlik, bakım, sigorta gibi rutin giderler için ortak bir fon gerekir.
Erzincan’da durum ne? Uygulanır mı?
Erzincan pazarında paylaşımlı mülkiyet henüz ana akım değil. Büyük tatil merkezleri ve sahil kentlerinde daha fazla talep varken, Erzincan’da ilk etapta aile içi veya akraba-komşu ortaklıkları daha gerçekçi olabilir. Örneğin:
-
Genç ailelerin şehir merkezinde ortak ev alıp dönüşümlü kullanması,
-
Yazlık / yayla evi için birkaç ailenin ortaklaşması (Ergan çevresi ve yayla turizmi potansiyeli göz önünde bulundurulabilir).
Yine de Erzincan gibi küçük şehirlerde evler üzerindeki pay satışı zor göründüğünden ortaklıktan çıkış mekanizmasını sözleşmede kesin bir dille anlatmak gerekiyor.
Paylaşımlı Mülkiyetin Avantajları, Neden Tercih Edilebilir?
-
Maliyet paylaşımı: Tek kişi karşılayamayacağı peşinat/aylık taksitler ortaklar arasında bölünür.
-
Erişim hızlanır: Birikim beklemeye gerek kalmadan konut sahibi olunabilir.
-
Yatırım ve kira geliri: Kira getirisi varsa ortaklar paylarına göre gelir elde eder.
-
Konfor/isev sahipliği hissi: Kiralamadan daha sağlam bir mülkiyet duygusu sunar.
Paylaşımlı Mülkiyetin Riskleri, Dikkat Edilmesi Gerekenler
-
Çıkış (likidite) sorunu: Payı satmak istediğinizde alıcı bulunmayabilir; diğer ortaklar ön alım hakkı kullanabilir, süreç uzar.
-
Ortak anlaşmazlıkları: Kullanım takvimi, tadilat, masraf paylaşımı, kiralama kararları kavgaya dönüşebilir.
-
Miras ve veraset: Ortaklardan birinin vefatı halinde payın kime geçeceği karmaşa yaratabilir.
-
Borç ve ipotek yükü: Banka kredisi varsa borçlar ortakların ortak sorumluluğunda; bir ortak ödeme yapmazsa diğerleri etkilenir.
-
Vergi/harç yükleri: Kira gelirleri, tapu harçları, satış işlemleri gibi vergi ve harç konularını mutlaka değerlendirin.
-
Yönetim maliyetleri: Yönetim, bakım, sigorta ve onarım için ortak bir fon gerekir; bu düzenli ödeme gerektirir.
Uygulamada olmazsa olmazlar — sözleşmede mutlaka olması gerekenler
-
Pay oranları ve tapu kaydı: Paylı mülkiyet tercih edin; tapuda paylar açık yazılmalı.
-
Kullanım takvimi: Net tarih/hafta/ay paylaşımı; özellikle tatil evi ise yıllık rotasyon belirlenmeli.
-
Bakım-onarım fonu: Ortak bir hesapta yıllık/aylık birikim zorunlu olmalı.
-
Satış ve devretme koşulları: Bir pay satılmak istenirse nasıl değerleme yapılacağı, ön alım süresi, satış fiyatı yöntemi belirlenmeli.
-
Değerleme ve bağımsız ekspertiz: Çıkışta veya anlaşmazlıkta bağımsız değerleme şartı konmalı.
-
Yönetim yetkisi: Kim ne karar alır, acil durumlarda kimin yetkisi var? Bunlara karar verilmeli ve sözleşmede belirtilmeli.
-
İpotek ve kredi şartları: Kredi varsa kim sorumlu, ödeme yapılmazsa ne olur? durumlarını gözden geçirip, olası riskleri bertaraf edecek çözümler üretmiş olunarak sözleşme yapılmalı.
-
İhtilaf çözümü: Arabuluculuk, tahkim veya mahkeme mekanizmasının olduğu hatırdan çıkmamalı.
-
Tapuya şerh: Sözleşme hükümlerinin tapuya şerh edilmesi mümkün olursa, iştirak edenlere ilave güven sağlar.
Parası Yetmeyenler İçin Banka Kredisi Nasıl Çalışıyor?
Bankalar artık 2–5 kişilik alıcı grupları için ortak alım kredisi sunuyor. Kredide genelde:
-
Her ortak için gelir ve kredi notu ayrı değerlendirilir.
-
Tapuda pay oranında ipotek konur.
-
Ödeme planı ve temerrüt durumunda banka hangi payı nasıl satabileceğini sözleşmede belirtir.
Krediyi alırken bankanın “ortaklığa özel” şartlarını çok iyi okunmalı; bazı bankalar, ortaklardan birinin temerrüdünde tüm ortakları muhatap alacak maddeler koyabiliyor.
Erzincanlılar için pratik öneriler
-
Aile veya akraba modeliyle başlamak en mantıklısı: Güven unsurunu sağlamlaştırır.
-
Küçük pilot uygulama: Önce bir yazlık veya köye yakın küçük evle deneyin; süreçleri görün.
-
Hukuk ve vergi danışmanı şart: Sözleşme hazırlarken avukat ve mali müşavire gidin.
-
Profesyonel yönetim düşünün: Kullanım, bakım ve kiralama karışıklığını azaltmak için dışardan yönetim alınabilir (ücret karşılığı).
-
Alternatifleri değerlendirin: GYO, gayrimenkul fonları veya kısa dönem kira platformları bazen daha likit ve az sorumluluklu seçenek olabilir.
Kısacası: Erzincan’da mümkün ama oldukça detaylı bir plan şart
Paylaşımlı mülkiyet, “tek başına ev sahibi olamayan”lar için gerçek bir alternatif sunuyor. Bu model Erzincan’da şu an yaygın değil; ama aile içi ortaklıklarla veya birkaç arkadaşın birleşmesiyle başarıyla uygulanabilir. Anahtar noktalar: açık sözleşme, çıkış planı, tapu kaydı ve profesyonel destek. Bu kriterleri sağlamadan atılan adımlar, orta vadede sıkıntıya dönüşebilir. Doğru kurallar ve şeffaf yönetimle paylaşımlı mülkiyet Erzincanlıların ev sahibi olmasına yardımcı olabilir ama bu “kolay bir yol” değil, iyi planlanmış bir ortaklık gerektirir.
