Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira uyuşmazlıklarında milyonlarca mülk sahibi ve kiracıyı yakından ilgilendiren çok önemli bir karara imza attı. Yüksek mahkeme, taraflar arasında yakın tarihte güncellenmiş yazılı bir sözleşme bulunsa dahi, belirlenen rakamın piyasa gerçeklerinin altında kalması durumunda beş yıllık yasal sürenin dolmasını beklemeden kira tespit davası açılabileceğine hükmetti.
22 bin liralık bedel yargıya taşındı
İstanbul'da 2005 yılından bu yana aynı iş yerini kullanan bir kiracının ödediği 22 bin liralık aylık tutar, bölgedeki emsallerin çok gerisinde kalınca mülk sahibi yargının yolunu tuttu. Kira bedelinin 39 bin liraya yükseltilmesini talep eden davacı, ilk aşamada yerel mahkemeden ret yanıtı aldı. Sulh hukuk mahkemesi, tarafların en son 2018 yılında yeni bir sözleşme imzaladığını ve yasal olarak aradan henüz 5 yıl geçmediği için mevcut sözleşmedeki artış oranlarına sadık kalınması gerektiğine karar verdi. Bölge Adliye Mahkemesi de bu itirazı reddedince dosyanın son durağı Yargıtay oldu.
Yenileme tarihi değil ilk başlangıç esas alındı
Temyiz incelemesini gerçekleştiren Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, yerel mahkemenin kararını hukuka aykırı bularak bozdu. Dairenin gerekçesinde, 2018 yılında kağıda dökülen sözleşmenin aslında 2005'ten beri devam eden bir ilişkinin sadece güncellenerek yazılı hale getirilmesi olduğu vurgulandı. Yüksek mahkeme, son belgedeki kiranın günün ekonomik koşullarını ve rayiç bedellerini tam olarak yansıtıp yansıtmadığının derinlemesine araştırılması gerektiğine dikkat çekti.
Eksik inceleme bozma sebebi sayıldı
Mahkemelerin önüne gelen delilleri yüzeysel değerlendirmemesi gerektiğinin altı çizilen kararda, bölgedeki emsal kiraların uzman bir bilirkişi heyeti tarafından incelenmesi istendi. Eğer 2018'de belirlenen rakam piyasa gerçeklerine uygun değilse, yeni imzanın üzerinden 5 yıl geçmemiş olsa bile ilk sözleşme tarihi olan 2005'in baz alınması gerektiği belirtildi. Bu şartlar altında kira bedelinin standart enflasyon oranlarıyla değil, doğrudan "hak ve nesafet" (adalet ve hakkaniyet) ilkesi çerçevesinde piyasa şartlarına göre yeniden tespit edilebileceği açıklandı.
